全球最大樓市泡沫已經出現了？

澳大利亞悉尼植物灣（Botany Bay）附近鳥瞰圖。圖片來源：視覺中國

作者：方凌

經歷了55年房價的持續上漲后，澳大利亞迎來了巨大的樓市泡沫，然而風險也正在黑暗中悄悄臨近。

彭博社最近指出，目前，澳大利亞的住宅市場已經膨脹到7.3萬億澳元，約合5.6萬億美元，是其國內生產總值（GDP）的四倍多。

在比較了住宅價值與該國GDP的比值后，彭博社發現，在澳大利亞、紐西蘭、美國、加拿大、英國這五個國家中，澳大利亞的這一數值是最高的，甚至遠高於十年前經歷次貸危機的美國。

其實澳大利亞樓市的大牛市早就已經被注意到了。

瑞銀在今年10月的報告中提到，過去55年以來，澳大利亞名義房價年均增長8.1%，基本上每九年房價就翻一番；2000年後，房價漲勢更加生猛，漲幅接近150%。

然而當狂歡到最熱烈的時候，似乎也意味著派對結束的時間正在慢慢靠近。

樓市的狂歡會到何時？

澳大利亞的樓市正在悄悄降溫。

CoreLogic統計顯示，今年9月至11月，澳大利亞全國房價漲幅僅為0.2%； 11月，房價增長年率降至5.2%，這一數值僅為今年5月峰值的一半。

瑞士信貸集團也在今年10月底的一篇報告中指出，悉尼樓市的情景已經不是用“降溫”能形容了，更準確的詞應該是“冷卻”。 

另一個關鍵指標的大幅下降已經引發了市場的擔憂。

作為反映整個市場預期表現的首要指標，拍賣市場與清盤率（auction clearance rate）已經跌至60%以下。60%正是澳大利亞央行建議的房價通脹盈虧平衡點。 

對於樓市的退燒甚至是冷卻，瑞信認為，中國買家的退潮是原因之一。 

而樓市的另一個風險則來自加息。華爾街見聞提到，瑞銀曾指出，如果澳大利亞聯儲加息，那麼將打擊購房意願。

由於越來越高的房市槓桿，澳大利亞房產價格越來越高，一旦貨幣政策收緊，那麼將會帶來全局性的影響。從歷史上看，利率的變化會在大約5至6個月後，非常明顯地改變房價。